분양가? 자금계획? 실거주의무? 청약전 우리가 알아야 하는 자금조달 프로세스 총정리!

디에이치방배, 라체르보 푸르지오 써밋에 당첨되셨나요? 청담르엘, 디에이치대치에델루이, 잠실래미안아이파크 서울 주요 청약 단치에 당첨되는 상상을 해보셨나요? 안타깝게도 청약에 당첨되었다고 모든 고민이 끝나는 것은 아닙니다. 분양가는 어떻게 마련할지, 자금조달은 어떻게 할지, 실거주 의무는 어떤 영향을 미칠지 등을 철저히 계획해야 합니다. 이 포스팅에서는 분양가의 구성부터 자금 계획, 중도금 및 잔금 대출의 메커니즘, 그리고 실거주 의무가 가져오는 변화까지 세세하게 살펴보겠습니다. 특히, 청약 당첨 후 최적의 자금 계획을 세워 성공적인 내 집 마련을 할 수 있도록 구체적인 전략도 세워보았으니 이 가이드를 통해 고민을 줄이고 자신감 있게 청약의 문을 열어보시면 좋겠습니다.

분양가 자납
가능	불가
본인 실거주 or 전세 갭투자	계약금 (10%~20%) & 중도금대출
	거주의무(전세, 잔금대출)

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01. 계약금, 분양가와 자금계획의 시작

아파트 분양에 당첨되었다면 가장 먼저 고려해야 할 부분은 분양가를 어떻게 마련할지입니다. 보통 분양가는 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉩니다. 예를 들어, 분양가가 10억 원인 경우 계약금은 보통 10%인 1억 원입니다. 이 계약금은 당첨 후 약 한 달 내에 납부해야 하며, 이를 시작으로 분양 계약이 체결됩니다. 즉, 계약금이 없다면 청약에 당첨되더라도 계약을 진행할 수 없으므로, 최소한 계약금은 사전에 준비해 두어야 합니다. 아래 예시를 참고하시면 좋겠습니다.

디에이치방배 59A타입 공급금액 및 납부일정

02. 중도금 대출을 받아도 부족할 수 있다고?

• 중도금 대출은 분양가의 60%를 커버할 수 있는 중요한 자금조달 방법입니다. 이 대출은 일반적으로 분양을 받은 사람들이 모여 한꺼번에 대출을 받는 집단 대출 형태로 진행됩니다. 중도금 대출은 소득 대비 상환 능력을 기준으로 한도를 정하는 기존 대출과 달리, LTV(Loan to Value) 비율에 따라 한도가 설정됩니다. 비규제 지역에서는 최대 70%까지 대출이 가능하며, 이를 통해 중도금의 부담을 줄일 수 있습니다.
• 다만 규제지역에서는 최대 50%까지 책정되기에, 10%에 해당하는 중도금은 내가 자납해야 합니다. 따라서 규제지역의 경우 계약금 최대 20%와 중도금 1회 10%를 더해 분양가의 30%에 해당하는 금액은 조달하는 계획을 세워야 합니다. 여기서 한 가지 전략은 마지막 중도금 한 번의 회차를 연체한 후 잔금대출로 기존 중도금 대출과 연체한 중도금을 납부하는 것입니다. 이러한 전략을 가져가실 때에는 반드시 입주자모집공고와 사업주체에 충분한 상담 후 페널티가 없는지 살펴보시기 바랍니다.

03. 잔금대출, 시세와 DSR

• 잔금은 아파트가 완공되고 입주할 때 납부해야 하는 금액으로, 일반적으로 중도금 대출을 상환하고 나머지 잔금을 채우는 데 사용됩니다. 잔금 대출은 중도금 대출과 달리 주택의 시세를 기준으로 한도가 결정되므로, 분양가 대비 상승한 주택 시세가 유리하게 작용할 수 있습니다. 예를 들어, 분양 당시 10억 원이었던 주택이 입주 시 12억 원으로 평가되면, LTV 70% 기준으로 8.4억 원의 대출이 가능해져 중도금 상환 후 남은 금액으로 잔금을 마련할 수 있습니다.
• 다만, 잔금 대출은 LTV 외에도 DSR(Debt Service Ratio) 40%, 즉 소득 대비 상환 능력을 따지기 때문에 예상보다 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 또한, 대출한도에 가산금리를 적용하는 스트레스DSR 도입과 주택 시장의 변동성에 따라 잔금 대출이 예상보다 적어질 가능성도 있으므로 철저한 계획이 필요합니다.

04. 실거주의무, 전세를 돌려볼까?

• 실거주 의무가 있는 주택에 당첨된 경우, 잔금 대출 전략이 달라질 수 있습니다. 실거주 의무는 당첨자가 일정 기간 해당 주택에 거주해야 한다는 의무로, 일반적으로 3년간의 유예 기간을 주지만 그 이후에는 실제로 입주해야 합니다. 이 경우, 전세를 놓아 잔금을 마련하는 전략이 제한되며, 2년 후에는 세입자에게 보증금을 돌려주고 직접 거주해야 하는 상황이 발생합니다.
• 이는 자금 계획에 큰 변화를 가져올 수 있으며, 전세 가격이 높아 당장의 잔금 부담을 줄일 수 있는 경우라도 실거주 의무로 잡힌 상황이 발생할 수 있습니다. 그럼에도 자금을 조달할 2년의 시간을 벌 수 있다는 것도 분명한 이점입니다. 반면 세입자들이 똑똑하다면 입주장에 집주인의 실거주 요건이 있어 2년밖에 거주하지 못하는 집이라면 전세 가격을 낮추려고 할 것이기에 전세가격에 부담이 있을 것입니다.  따라서 실거주 의무의 유무를 미리 확인하고 이에 따른 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.

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분양가, 자금조달, 실거주 의무는 청약에 당첨된 이후에도 반드시 고려해야 할 핵심 요소들입니다. 단계마다 발생할 수 있는 리스크를 미리 파악하고, 철저한 자금 계획을 세우는 것이 성공적인 내 집 마련의 첫걸음입니다. 분양에 앞서 이 가이드를 통해 자신만의 전략을 마련해 보세요. 청약 성공의 기쁨을 온전히 누리기 위해서는 무엇보다도 철저한 준비와 계획이 필요합니다.

방배동 디에이치방배 분양가