고정금리? 혼합금리? 변동금리? 내가 다시보려 피땀눈물로 정리한 주택담보대출 금리비교, 대출한도 꿀팁 체크리스트 총정리!

주택담보대출을 고민 중이신가요? 은행에 뒤통수 맞는 느낌이 들까 봐 걱정이신가요? 금리 비교부터 한도 계산까지, 주택담보대출을 받을 때 꼭 알아야 할 모든 정보를 한 곳에 모았습니다. 주택담보대출의 기본 개념부터 고정금리와 변동금리의 차이, 대출 한도를 계산하는 방법까지, 자세한 팁을 통해 현명한 선택을 도와드립니다. 피땀눈물이 담긴 포스팅을 통해 주택담보대출을 받을 때의 궁금증을 해소하고, 필요한 정보를 빠르고 정확하게 확인해 보세요!

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01. 주택담보대출? 핵심 간단 정리

주택담보대출은 구입 예정이거나 소유 중인 주택을 담보로 하여 대출을 받는 상품입니다. 주택 구입 목적뿐만 아니라 의료비, 학자금, 생계비 등의 다양한 용도로 활용할 수 있습니다. 주택담보대출은 우리의 신용도, 자금 용도, 주택의 시세, 소득 대비 부채비율 등에 따라 대출 가능 여부와 한도가 달라집니다. 또한, 30년 이상 40년까지 장기간 납입이 가능한 특징이 있어 월납입금을 줄이는 것도 가능합니다.

02. 주택담보대출 금리? 산정방식은?

• 주택담보대출 금리는 3가지(기준금리, 가산금리, 우대금리)만 기억하시면 끝입니다. 기준금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 빼서 최정적으로 우리가 실행하는 대출의 대출금리가 결정됩니다.
• 참고로 말씀드리자면 기준금리는 은행에서 대출을 결정할 때 기준이 되는 금리로, MOR, COFIX, CD 금리 등이 있습니다. 은행이 자금을 조달하는 비용으로 정부의 정책에 영향을 많이 받기에 정부가 어떤 기조를 가져가는지를 살펴보시면 좋겠습니다. 현실적으로 우리가 대출이 필요한 시점을 유연하게 결정할 수 없다면 주어진 기준금리를 받아들여야 합니다.
• 가산금리는 개인의 신용도에 따라 결정되는 금리로, 신용도가 높으면 가산 금리가 낮고, 신용도가 낮으면 가산금리가 높아져 결과적으로 대출금리가 상승합니다. 적어도 주택담보대출을 실행하기 전 일정기간 동안은 연체 등 신용도가 낮아지는 것은 반드시 조심하셔야 합니다.
• 우대금리는 은행 내부 기준에 따라 적용되는 금리 혜택이에요. 시기에 따라 해당 은행의 상품(카드 등)을 사용하거나 사회적 배려대상에게 주어집니다.

금리 산정방식

	고정금리	변동금리	혼합금리
운용형태
특징	대출 실행시 결정된 금리가 대출만기까지 동일하게 유지	일정주기(3/6/12 개월 등) 마다 대출 기준금리의 변동에 따라 대출금리가 변동	고정금리 방식과 변동금리 방식이 결합된 형태
장점	시장금리 상승기에 금리 인상이 없음	시장금리 하락기에는 이자 부담 경감 가능	고정금리와 변동금리이 중간적 형태로서 금융소비자의 자금 계획에 맞춘 운용 가능
단점	시장금리 하락기에 금리 인하 효과가 없어 변동금리보다 불리	시장금리 상승기에는 이자 부담이 증가

• 고정금리: 대출 기간 동안 금리가 변동하지 않아 안정적인 상환 계획을 세울 수 있습니다. 단, 금리가 높을 때 대출을 받으면 이자 부담이 클 수 있습니다.
• 변동금리: 시장 금리에 따라 대출 금리가 변동합니다. 금리가 하락할 경우 이자 부담이 줄어들지만, 상승할 경우 이자 부담이 커질 수 있습니다.
• 혼합형 금리: 초기 일정 기간은 고정금리, 이후는 변동금리로 적용됩니다. 금리 변동의 리스크를 일부 줄일 수 있습니다.

03. 주택담보대출 어떻게 상환해야 이득일까?

원리금균등 분할상환	원금균등 분할상환	만기 일시상환
“대출 원금과 이자의 합을  매월 동일한 금액으로 갚아가는 방식” 매월 총 상환 금액이 동일하며, 이중 대출 원금에 대한 상환 비중이 점차 높아지게 됩니다. 원금을 바로 갚아나가는  즉시 분할 상환 방식과  일정 기간 이자만 납부 후 원금을 갚아나가는 거치식 분할 상환 방식이 있습니다.	“대출 원금을 매월  동일한 금액으로 갚아가는 방식” 남은 대출 원금에 대해 이자가 계산되어,  매월 납입하시는 상환금액이 낮아지게 됩니다. 원금을 바로 갚아나가는 즉시 분할 상환 방식과 일정 기간 이자만 납부 후 원금을 갚아나가는 거치식 분할 상환 방식이 있습니다.	“약정기간 동안 대출 원금에 대한  상환 없이 이자만 부담하는 방식” 대출 원금을 대출 만기일에 전부 상환하며, 대출 기간에는 이자만 납부합니다. 원리금 상환금액 부담은 가장 적으나,  대출 원금이 줄어들지 않으므로 총 납부해야하는 이자 비용이 가장 큽니다.

중도상환수수료 (중도상환해약금)

• 일반적으로 [중도상환대출금액 x 중도상환수수료율 x (대출잔여일 수 / 대출기간)]으로 결정됩니다. 일반적으로 중도 상환해약금은 최초 대출일로부터 3년(기한 연장 포함)까지 상환기일이 오 기 전에 대출금을 상환할 경우 우리가 부담하는 금액입니다.
• 실제로 대출을 진행하실 때에는 중도상환수수료율이 없고 대출금리가 낮은 곳을 고려하시는 것이 기본입니다. 다만 약간의 차이가 있다면 개인적으로는 대출금리는 우선적으로 검토하시고 중도상환수수료율을 고려하시기 바랍니다. 월납입하는 이자와 나중의 중도상환 수수료율을 현시점에 비교할 수는 없으나 갈아타기를 해본 결과 큰 차이는 없었습니다. 그러나 대출 갈아타기는 불확실한 미래인 만큼 현재의 낮은 이자를 먼저 고려하시는 것이 좋지 않을까 제안드립니다.

04. 기타 비용(근저당권, 인지세)

• 대출금리만 걱정하다 보면 막상 부대비용을 놓치는 경우가 있습니다. 부대비용은 근저당권 설정비용(국민주택채권매입비, 법무사수수료)과 인지세만 기억하시면 됩니다.
• 국민 주택채권매입비는 대출실행일 채권할인율을 기준으로 적용되며, 정확한 금액은 대출실행 일에 확정됩니다.
• 근저당권 감액 등기 관련 등록면허세, 지방교육세, 등기신청 수수료 및 법무사 수수료는 보통 건당 50,000 원입니다.
• 대출금액에 따라 인지세가 발생할 수 있습니다. 5천만 원 이하는 비과세이며 1억 원 초과 10억 원 이하에서 인지세액은 15만 원으로 보통 은행과 우리가 각각 7만 5천 원을 나눠서 납부합니다.
• 인지세와 같이 우리만 비용을 부담하진 않았습니다. 은행에서도 근저당권 설정 등기 및 당행 근저당권 말소 등기 관련 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료 및 법무사수수료를 지급하는데, 우리가 하는 게 아니니 큰 관심은 두지 않도록 합시다.

05. 우리의 권리 (금리인하요구권)

• 우리에게는 대출계약 철회권, 금리인하요구권, 위법계약해지권, 자료열람요구권, 개인신용평가대응권이 있었습니다. 실제로 우리의 관심은 금리인하요구권에 있다는 것은 저도 알고 우리 모두가 알고 있습니다.
• 신용 상태가 개선되었다고 판단(신용평점 상승, 부채감소 등)되면 은행에 금리인하를 요구할 수 있는 권리입니다. 보금자리론은 신용 상태가 금리에 영향을 미치지 않으므로, 금리인하요구권 신청 대상이 아니라는 점 알아두시기 바랍니다.
• 일반적으로 금리인하 요구를 받은 날부터 10 영업일 이내에 금리인하 요구 수용 여부를 알려줍니다. 신용 상태의 개선이 경미하거나 신용 상태가 금리에 영향을 미치지 않는 상품은 금리인하 요구가 수용되지 않을 수 있으며 소득 상승, 개인신용평점 상승, 부채 감소 등의 경우에 신청하실 수 있으니 꼭 신청해 보시기 바랍니다.

06. 대출한도 어떻게 계산해야 이득일까?

주택담보대출의 한도는 LTV(Loan To Value), DTI(Debt To Income), DSR(Debt Service Ratio) 등의 규제에 따라 결정됩니다.

• LTV: 담보 주택의 가치 대비 대출 한도의 비율을 의미합니다. 예를 들어, 주택 시세가 5억 원이고 LTV가 70%라면 최대 3억 5천만 원까지 대출할 수 있습니다.
• DTI: 연 소득 대비 총부채 상환 비율을 의미합니다. 연 소득이 1억 원이고 DTI가 40%라면 연간 4천만 원까지 상환할 수 있는 부채를 가질 수 있습니다.
• DSR: 연 소득 대비 모든 금융 부채의 원리금 상환 비율을 의미하며 실질적인 대츌규제 방법입니다. 향후 스트레스 DSR이 적용되면 향후 금리상승(변동)을 고려하여 더 높은 대출금리를 가정하여 대출한도는 줄어들게 됩니다. 실제로 스트레스 DSR 금리의 이자를 납부하지 않는다는 점 기억하시면 좋겠으며, 스트레스 DSR은 대출한도에만 적용되며 정부가 주택담보대출 총액을 규제하는 수단이라는 점 도 참고하시기 바랍니다.

스트레스DSR 시행을 알리는 정책브리핑

07. 금리비교 어떻게 해야 이득일까? (은행연합회)

주택담보대출 금리는 금융기관마다 다르므로 비교가 필요합니다. 은행연합회 금리 비교 페이지(https://portal.kfb.or.kr/compare/loan_search.php)에서 각 금융기관의 금리를 확인할 수 있습니다. 이 사이트는 최신 정보를 제공하려 노력하고 있으니, 여기서 정보를 확인하신 후 해당 금융기관에 문의하여 최신 금리를 확인하는 것이 중요합니다.

은행연합회

08. 주택담보대출 주의사항 체크리스트

• 추가약정 위반 시 불이익: 주택담보대출 약정 시 체결한 처분 및 전입 의무, 주택 추가 구입 금지 의무 등을 위반할 경우 즉시 대출금 전액 상환 및 3년간 주택 관련 대출 불가 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.
• 중도 상환해약금: 대출금을 만기 전에 상환할 경우 중도 상환해약금이 부과될 수 있습니다. 이는 대출금의 일정 비율과 남은 대출 기간에 따라 계산됩니다.
• 인지세 및 기타 비용: 대출 약정 체결 시 발생하는 인지세와 근저당권 설정비용 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
• 모바일앱 활용: 최근 인터넷 은행을 포함한 대부분의 은행은 모바일앱을 통해 주택담보대출 한도와 금리를 쉽게 확인할 수 있는 서비스를 제공합니다. 카카오뱅크 등 일부 은행의 경우 하루 처리량 한도가 정해져 있으니 꼭 미리 알아보시기 바랍니다.

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주택담보대출은 장기적인 재정 계획에 영향을 미치므로, 위 내용을 참고하시어 나에게 이득이 되는 방법을 꼼꼼하게 살펴주셔야 합니다. 필요시 은행을 방문하여 담당자와 상담하여 자신에게 가장 적합한 대출 상품을 선택하는 것이 좋겠습니다.  본 포스팅을 통해 주택담보대출의 기본 개념과 중요 요소를 이해하고, 금리 비교와 한도 계산을 통해 최적의 대출 조건을 찾으세요. 필요한 정보를 미리 숙지하고 준비한다면, 보다 안정적이고 유리한 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있기를 바랍니다.