미분양? 무순위? 분양꼼수? 할인분양? 분양 프로세스의 A to Z [아파트 분양 절차 총정리]

아파트 분양 절차는 복잡하고 헷갈리기 쉬운 과정입니다. 분양의 시작부터 끝까지, 시행자와 시공자의 역할, 그리고 청약, 무순위 청약, 미분양까지, 각각의 단계와 개념을 이해하는 것은 내 집 마련에 매우 중요합니다. 이 포스팅에서는 아파트 분양 절차를 단계별로 상세히 설명하고, 각 단계에서 알아두어야 할 중요한 사항들을 짚어보겠습니다. 또한, 분양 과정에서 발생할 수 있는 다양한 상황과 대처 방법을 소개합니다.

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1. 분양의 시작 : 시행자와 시공자

아파트 분양은 보통 '청약'이라는 표현으로 알려졌지만, 실제로는 공급자의 입장에서는 '분양'이라고 합니다. 분양 과정에서 가장 먼저 이해해야 할 부분은 시행자와 시공자의 차이입니다. 일반적으로 건설사는 시공자 역할을 하며, 실제로 집을 짓는 일을 합니다. 많은 산업 구조와 같이 주택선설 산업은 도급과 하청의 구조이며, 시공도 큰 틀에서 선 하청입니다. 반면, 시행자는 토지 소유자 또는 개발자로, 재개발 재건축의 경우 조합이 시행자가 됩니다. 즉, 시행자가 프로젝트를 기획하고 자금을 조달하며, 시공자는 건설을 담당하는 구조입니다.

시행
시공		분양대행
기초공사, 철근, 전기 등등	도배, 도장, 인력 등등	광고대행	홍보대행

국내 건설산압 생산 구조 (출처 :서울신문)

2. 분양 대행사의 역할

시행사들은 대부분 규모가 작기 때문에, 분양 업무를 전문적으로 처리하기 위해 분양 대행사를 고용합니다. 분양 대행사는 시장 조사를 통해 적정 분양가를 책정하고, 분양 전략을 수립하며, 실제 분양 업무를 진행합니다. 모델하우스에서 만나는 직원들 대부분도 분양 대행사 소속입니다. 이 외에도 분양 대행사들은 광고와 홍보를 담당하는 대행사를 두어 시각적 마케팅과 바이럴 마케팅을 관리합니다.

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3. 분양절차

선분양과 후분양 그리고 사전청약?

• 아파트 분양은 보통 착공 시기에 시작됩니다. 이러한 선분양 방식은 아파트가 완공되기 전에 분양을 진행하는 것으로, 수요자는 계약금과 중도금을 나눠서 내며 자금을 마련할 시간을 벌 수 있습니다. 반면, 후분양은 아파트가 완공된 후에 분양을 진행하는 방식으로, 수분양자가 빠르게 자금을 마련해야 하는 단점이 있지만, 조합과 같은 사업주체는 더 높은 분양가를 받을 수 있는 장점이 있습니다.
• 따라서 강남의 사업지는 대부분 후분양을 선택합니다. 사업성이 높거나 자체적으로 사업비용을 어느 정도 충당할 수 있는 강남과 같은 사업지의 시행자는 가능한 후분양을 통해 일반분양가를 높게 승인받아 사업비를 충당하고자 하기 때문입니다. 반면, 용산과 강남 3구를 제외한 지역은 선분양을 통해 안정적인 사업비를 충당하는 것을 선호하는 추세입니다. 그 외 지역은 청계리버뷰자이, 마포자이힐스테이트 라첼스, 둔촌주공 등은 각기 '선분양'이라 말하기는 어려울 수 있지만 명확한 점은 사업주체인 조합은 사업비가 감당가능한 수준까지 분양을 미룬다는 것입니다.
• 사전 청약은 착공 전 단계에서 진행되는 분양으로, 실제 착공이 이루어질지 확실하지 않은 상황에서 분양이 진행됩니다. 이 경우, 사전 당첨자는 준공 시점까지 무주택 자격을 유지해야 하는 리스크가 있습니다.

분양절차
착공	분양승인	정당계약	예비당첨	무순위청약	선착순분양	준공
	청약					분양승인 일반분양
착공이전 사전청약	(선분양)	(최초당첨자) 정당계약 포기시 청약통장 사용 취급	(예비당첨자) 순번이 오자마자 포기 시 청약통장 미사용 동/호수추첨 후 포기 시 청약통장 사용 취급			(후분양)미달시 준공후 미분양

청약과 정당계약

분양 공고가 나면 청약을 받으며, 1순위와 2순위 당첨자들이 선정됩니다. 이때 최초 당첨자들이 계약을 맺는 것을 정당계약이라고 합니다. 초기 완판이 이루어지면 좋지만, 만약 남은 물량이 있다면 예비 당첨자들에게 기회가 돌아갑니다. 예비 당첨자들도 계약을 포기하면 이때부터 미분양 상태가 됩니다.

미분양과 무순위 청약

미분양이 발생하면 무순위 청약을 통해 남은 물량을 다시 분양합니다. 무순위 청약은 이론상 무한 반복될 수 있으며, 경쟁률에 따라 남은 물량이 선착순 분양으로 넘어가기도 합니다. 무순위 청약에서 경쟁률이 미달하면 바로 선착순 분양으로 전환되어 원하는 사람에게 우선하여 분양됩니다.

준공 후 미분양

준공 후에도 팔리지 않은 아파트는 준공 후 미분양으로 분류됩니다. 이러한 악성 미분양은 다양한 마케팅 전략을 통해 해결하려고 합니다. 할인 분양, ‘살아보고 결정하세요’와 같은 마케팅, 그리고 조직 분양을 통해 영업사원들이 직접 고객을 찾아가 계약을 성사하기도 합니다.

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아파트 분양 절차는 복잡하고 다단계적인 과정을 포함하지만, 각 단계와 개념을 이해하면 보다 명확하게 파악할 수 있습니다. 시행자와 시공자의 역할 분담, 청약과 분양의 절차, 미분양과 무순위 청약, 그리고 사전 청약과 준공 후 미분양까지, 각각의 과정을 정확히 이해하고 준비하면 성공적인 아파트 분양을 할 수 있을 것입니다. 분양의 과정을 이해하면 왜 내가 기다리는 단지가 분양을 하지 않는지? 혹은 내가 입주자모집공고의 분양가가 왜 내가 예상한 금액과 다른지를 이해할 수 있을 것입니다. 성공적인 내 집마련을 응원합니다.